Все про припинення права оренди земельної ділянки

Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» (далі – Закон) визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 14 Закону передбачено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації та виникає з моменту цієї реєстрації.

Про це повідомляє Південне міжрегіональне управління Міністерства юстиції /м. Одеса/

Власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

Підстави припинення договору оренди землі закріплені у статті 31 Закону «Про оренду землі», якою передбачено, що договір оренди припиняється у разі:

закінчення строку, на який його було укладено;

викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 Закону України "Про оренду землі", від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

ліквідації юридичної особи-орендаря;

відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;

набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;

припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії)

інші випадки, передбачені законом (наприклад, припинення договору шляхом його розірвання).

Розглядаючи питання щодо припинення договору оренди земельної ділянки, слід зазначити, що відповідно до частини 4 статті 32 Закону перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Однак варто зазначити, що особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.

Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогоспо-дарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань. У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до Закону.

Слід зауважити, що розірвання договору оренди землі вчиняється в такій самій формі, що й сам договір.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або самим договором.

На вимогу однієї зі сторін договір оренди земельної ділянки може бути достроково розірваний за рішенням суду, в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених Законом та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом та іншими законами України. У разі розірвання договору зобов’язання сторін припиняються.

Момент припинення зобов’язань за розірваним договором оренди землі визначає частина 3 статті 653 Цивільного кодексу України – ним є момент досягнення сторонами домовленості про таке розірвання, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни, або ж момент набрання законної сили рішенням суду про розірвання договору.

Законодавством у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень передбачена обов’язкова державна реєстрація як виникнення, переходу, так і відповідно припинення речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація припинення права оренди здійснюється шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

В той же час слід розрізняти вимоги до проведення державної реєстрації припинення права оренди земельних ділянок, речові права на які зареєстровані належним чином в органах земельних ресурсів до 2013 року, однак відомості про які відсутні в Державному реєстрі прав. У випадку, коли договір оренди землі припинено до 01 січня 2013 року, державна реєстрація припинення права оренди земельної ділянки у Державному реєстрі прав не проводиться, оскільки орендні правовідносини закінчились до набрання чинності Закону. У випадку, коли договір оренди землі припинено після 01 січня 2013 року, припинення права оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації в Державному реєстрі прав.

Особливу увагу слід приділити питанню щодо розірвання договорів оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності у разі необхідності надання її для суспільних потреб. Так статтею 32-1 Закону визначено, що договір оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності може бути розірваний у разі прийняття рішення про використання земельної ділянки для розміщення об’єктів, визначених частиною першою статті 7 Закону України "Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності". Така вимога про розірвання договору оренди може бути пред’явлена органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, уповноваженими надавати земельні ділянки для суспільних потреб відповідно до статті 122 Земельного кодексу України, а також однією із сторін такого договору.

Розірвання договору оренди земельної ділянки у разі прийняття рішення про надання її для суспільних потреб здійснюється за умови повного відшкодування орендарю і третім особам збитків, спричинених цим, зокрема витрат, пов’язаних з виділенням частини земельної ділянки в окрему земельну ділянку та укладенням нового договору оренди. У разі недосягнення сторонами договору згоди щодо розірвання договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Розглядаючи питання щодо припинення права оренди земельних ділянок, не можна обійти увагою питання, що стосується продовження дії договору оренди земельної ділянки. Так, відповідно до статті 126-1 Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Сторона договору, яка має намір скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Варто зауважити, що умова щодо поновлення договору не може встановлюватися у вищевказаних договорах щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

У свою чергу, стаття 33 Закону зазнала суттєвих змін, і вказаною нормою регулюється переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. Так, відповідно до змін в земельному законодавстві, починаючи з 16.07.2020, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою і п’ятою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку. З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

Підсумовуючи викладене слід зазначити, що величезне значення під час укладання договору оренди землі мають формулювання у договорі оренди умов, на яких орендар користується земельною ділянкою, прав та обов'язків сторін, а також підстав, за яких договір може бути припинений, адже чітке та недвозначне визначення та закріплення всіх умов співпраці, включаючи порядок захисту прав сторін та дострокового припинення договору позбавить сторони договору доводити свою позицію у судах щодо порушених прав.